home
user-header
Как подорожает жилье в 2018 году? Мнение экспертов.
24 мая 2018 г., 23:58 9200

До вступления в силу поправок в закон 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» осталось менее двух месяцев. Готовы ли застройщики к этому событию? Накануне этих изменений разберемся в проблеме и ответим на вопросы:

 

- Что такое договор долевого участия и как он работает в строительной отрасли;

- Какие поправки в закон 214 ФЗ вступают в силу 1 июля 2018 года;

- Как эти изменения повлияют на строительный рынок Якутска?

 


 

Что такое ДДУ и как он работает

 

Договор долевого участия (ДДУ) – это письменное соглашение между дольщиком и застройщиком. По нему инвестор, наряду с другими дольщиками, вкладывает деньги в возведение многоэтажного дома. Строительная компания после сдачи объекта обязана передать жилое помещение в построенном доме инвестору. Взнос осуществляется как с использованием ипотечного кредита, так и без него. Инвестор может использовать строящуюся квартиру либо как инвестиционный актив, либо для улучшения собственных жилищных условий.

 

 

Какие изменения 214 ФЗ вступают в силу

 

С 1 июля 2018 года вступают в силу поправки к законам 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», а также ряд изменений 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». По сути, это означает постепенный переход от долевого на проектное финансирование строительства с привлечением банковских кредитов.

Перечень основных поправок:

- Минимальные требования к застройщику – трехлетний стаж на рынке и 10 тыс. кв. м. построенных площадей;

- Застройщики лишаются права напрямую привлекать инвестиции дольщиков;

- Запрет на новые выпуски корпоративных облигаций (на акции застройщиков запрет не распространяется);

- Обязанность застройщиков резервировать на расчетном счете не менее 10% от стоимости строительства;

- Одна компания может строить и привлекать средства физлиц только под один объект, используя одно разрешение;

- Строительным компаниям запрещено иметь налоговую задолженность;

- Один расчетный счет (эскроу) в уполномоченном банке под каждый проект, в том числе под все транзакции подрядчиков;

- Контроль банка за движением средств под общим надзором Центробанка.

 

 

Как поправки в закон 214 ФЗ повлияют на стоимость недвижимости

 

 

Основной мотив принятия поправок – защита прав дольщиков и дополнительные гарантии безопасности частных инвестиций. Рынок в целом станет прозрачнее, а финансовые модели строительных компаний будут нести меньше рисков для инвестора. Однако для нас не менее важен вопрос в том, как эти изменения скажутся на себестоимости строительства.

Перечислим минусы готовящихся изменений:

o Монополизация рынка крупными игроками;

o Рост финансовых и административных издержек строительной отрасли;

o Вероятность снижения качества строительных услуг в условиях снижения конкуренции;

o Увеличение себестоимости квадратного метра жилья.

 

Мнения застройщиков и экспертов строительной отрасли г. Якутск

 

Георгий Карамзин, генеральный директор «Группа компаний «Утум+», «Почетный архитектор Республики Саха (Якутия)», «Заслуженный архитектор Республики Саха (Якутия)».

 

- На данный момент, поправка в законе никого не коснется. Все будут продолжать существовать за счет старых объектов, которые будут вводиться.

Резкого роста я не ожидаю, так как закон 214 ФЗ не имеет обратной силы и изменения в нем затронут только новые проекты. Поэтому все застройщики готовились к изменениям закона, приобрели как можно больше земельных участков, запустили максимальное количество объектов. Реформирование отрасли будет проходить поэтапно и займет, с учетом сроков строительного цикла, около двух лет. Следовательно, резких ценовых колебаний ожидать не следует. А мы, застройщики продержимся еще 2-3 года. Надеюсь, потом будет смягчение закона. 

 

А вот если смягчения не будет, то по прогнозам Министерства строительства РС (Я), из 65 застройщиков в Якутске останется всего 6-7 застройщиков. При этом застройщики смогут вводить только один дом в течение двух лет. И вот, тогда появится дефицит в новом жилье. В результате, вырастут цены на жилье. 

 

Я думаю, что 90% застройщиков уйдут в нелегальное строительство. Что им ещё останется делать? У нас в Якутии слабый контроль, за нелегальным строительством. Начнут строить дома без документов. Люди зная о всех рисках все равно будут приобретать такие квартиры, так как цена будет заниженной. А потом будут добиваться узаконивания. Потом это невозможно будет остановить. Власти не смогут контролировать. Будет больше обманутых дольщиков. Конечно, это пессимистичная сторона. Надеемся, что правительство изменит закон.  

 

 

Татьяна Антипкина, генеральный директор строительной компании РДР-групп, «Заслуженный строитель Республики Саха (Якутия)», «Почетный строитель Российской Федерации», «Заслуженный строитель России».

 

- Закон ограничит практически всех застройщиков. На сегодняшний день все кто могут, делают некий «запас» получают разрешения на строительство до 1 июля. Этот «запас позволит продержаться застройщикам еще 1.5 года. Далее если не будет поправок в законе, все застройщики попадут под действие закона. Закон жесткий. Ни один застройщик города Якутска не соответствует требованиям этого закона. У всех есть долги по налогам, у всех есть какие-то другие ограничения. Всем нужно идти под банки. Все застройщики кредитуются в банках. Деньги дольщиков составляют не значительную часть. После того как закон вступит в силу, естественно цена за кв.м. повысится, за счет того что кредитный ресурс и ипотечный процент - это не сравнимая цена. Она больше. Конечно, застройщики положат в стоимость кв.м. из-за увеличение стоимости кредита.

 

Но на самом деле главная проблема которая сложилась в Якутске совсем иная. На сегодняшний день в нашем городе осталось мало покупателей. Например, мы в этом месяце продали всего 10 квартир. У «Туймаада инжиниринг» за неделю вообще продаж нет. Некоторые застройщики за месяц даже 1 квартиру продать не могут. 

 

В Якутске живет 300 тысяч человек. Когда строительство начало развиваться все кто мог, пошли и купили недвижимость. А теперь, покупательная база сократилась. Поэтому мы озадачены не только этим законом. Застройщикам некому реализовывать квартиры. 

С законом или без закона сократилась покупательская база. Дольщиков нет. Объекты даже строить невозможно. У застройщиков сложная ситуация в целом. Мы не Москва, у нас нет миграции. 

 

Строители тянут транспортников, заводы, энергетиков, логистов, субподрядчиков и так далее. Это огромная цепочка. Что будут делать, те кто работает в этой отрасли, когда перестанут покупать квартиры?  

 

В целом, я думаю, что будут корректировки в законе. Иначе никак. Закон пролоббировали для банков. Банки три моржи получают. Первое, это когда кредитуют предприятие. Второе - это деньги дольщиков, которое крутятся в банке, и третье ипотечные кредиты которые обязывают брать.Несомненно, все это влечет удорожанию. Но для нас это вторично. Потому что сейчас продавать некому. 

 

Непонятно даже кто уйдет. Мелкие застройщики не смогут кредитоваться. Нечего заложить. Они уйдут под большие предприятия. У больших свои проблемы. Им нужны большие обьемы. А кому продавать? 

1.5 года все как-то проживут, а дальше все равно сокращение строительного рынка будет. Хотя президент страны предлагает увеличивать объёмы строительства. В Москве есть куда реализовывать. А у нас нет. 

В целом, пока даже не понятно, куда уходить строительной отрасль? В какую деятельность? Либо закрываться и уезжать в другие регионы, где нас никто не ждет. Все думают, ищут пути решения. То что рынок будет сокращаться это однозначно. То, что цены поднимутся это тоже точно! Примерно я так, думаю на 10%. Это за счет увеличения кредитования. Вторичного рынка это тоже касается. 

 

Лариса Панькова, генеральный директор «Якутпромстрой», Почетный строитель России, председатель попечительского совета муниципального общеобразовательного казенного учреждения «Специальная (коррекционная) общеобразовательная школа-интернат № 34 VII вида (со структурным подразделением классов VIII вида)» городского округа «город Якутск», член Общественного совета Министерства архитектуры и строительного комплекса Республики Саха (Якутия).


- Крупнейшим изменением среди всех нововведений застройщики называют установление минимального размера суммы уставного капитала. Уйдут мелкие застройщики. Останутся самые надежные. 
Также поправки требуют выделения каждого девелоперского проекта в отдельную компанию. Проще говоря - один объект – одно юридическое лицо.
Как правило,  застройщики который давно работают, имеют свои строительный базы. Производят бетон и так далее. Это практикуется на больших строительных объектах. С новыми поправками, застройщики не могу заниматься другим видом деятельности, и не могут быть участником другого предприятия. Отдавать дело в частные руки тоже не вариант. Не выгодный закон подталкивает застройщиков к проектному финансированию - к работе с банками. А работать с банками могут только те застройщики, которые имеют большой стаж работы. 
Я считаю, что сильного увеличения цен не будет. Все-таки спрос рождает предложения. Но если цены увеличатся, то будут привлекаться кредитные средства. Государство понимает, что люди будут брать продукт, когда он выгодный. Следовательно, 12%, разделят так: 6% ипотека,  6% кредит застройщика. Опять выиграли банки.
К изменениям никто не готов. Все-таки я думаю, что закон отсрочат ещё на 1 год. Ну, а если нет, то после 1 июля все забегаем. Возможно, кто-то начнет работать в другом направлении. Посмотрим, что будет. Мы застройщики, все друг другу конкуренты, поэтому особо не обсуждаем этот вопрос. У всех лишь предположения. 


Муза Винокурова, юрист Министерства архитектуры и строительного комплекса РС (Я). 
- Времена для строительного комплекса с 1 июля наступают сложные. Это будет мощный фильтр для наших застройщиков. По нашим прогнозам на рынке останутся лишь 10% от существующих застройщиков. Основная причина этих изменений по мнению Минстроя Россия — это сокращение числа обманутых дольщиков. На сегодня стоит очень остро вопрос обманутых дольщиков, эти изменения в федеральном законе полностью должны решить проблему обманутых дольщиков. Но появится другая проблема  - увеличение стоимости квадратного метра. Произойдет спад предложений, зато увеличится спрос.
Весь этот закон поставит всю строительную отрасль под удар. Мы хотим выйти с законодательной инициативой через депутатов, которые представляют нашу республику. Мы направили письма в Министерство РФ по части учета особенностей нашего региона и строительного комплекса республики. Пока ответа никого нет. В целом, мы считаем, что 214 ФЗ подлежит изменениям.


#ббденьзастройщика #трансстрой14 #битваблогеровякутск #bitvablogerovykt @oneclickyakutsk


А Как вы оцениваете влияние поправок в закон?

 

Избранное
  • Ну, тогда через полтора года начинайте строить школы детсады и гаражи ;)

  • 25 мая 2018 г., 06:58
    irinanick   Пожаловаться

    В ,, их'' интресах- бабкиии себе в карман.А рынок жилья с 2015г.уже перенасыщен.Будущее-наши дети,внуки.Вот за них и беспокоится приходится.Учатся до 19.00.В Москве,Питере, в ОДНУ! смену все! школы.Наши молодые переехали из-за школы.Племянники тоже.Довольны.

    • irinanick, сравнили тоже. Москва и Питер все соки из страны сосут. 

    • 27 мая 2018 г., 06:46
      Ninelle_Ykt   Пожаловаться

      irinanick, вот именно! Куча новостроек на 203 до сих пор пустует... 
      Вторички тоже полно на рынке, так как люди массово уезжают. То что застройщики успели нахапать и будут строить в ближайшие пару лет - это десятки домов. А потом сильно загибать цены они тоже не будут - никто не сможет покупать! И ничего нет плохого в том, что из 60 застройщиков останется 6-7: выживут сильнейшие, с лучшей базой, кадрами, опытом. 

  • 25 мая 2018 г., 10:43
    ili0f   Пожаловаться

    три моржи))

  • 25 мая 2018 г., 11:09
    intervision   Пожаловаться

    Ничего не подорожает. Это сказочки застройщиков и риэлторов. Рынок завален все кому надо и кто кредитоспособен уже давно купили и большинство из них мается в ипотеке. Лучше жить по средствам. В такое трудное время не до ипотек. Впереди конские налоги и цены на жкх. А эти пассивы как камень на шее особенно в ипотеку. И роста стоимости жилья в Якутске не предвидится так как экономика и инфраструктура особенно социальная ухудшается.

    • Комментарий удален
      • 25 мая 2018 г., 11:12
        intervision   Пожаловаться

        Бэтмен-мен, с 2014 года именно в Якутске по многим объективным причинам только дешевает жилье как на первичном так и на втроичном рынке. Рост давно кончился пора бы это понять. И это многолетний тренд

  • 25 мая 2018 г., 11:14
    smv73   Пожаловаться

    Ээ сымыйалама!

  • 25 мая 2018 г., 11:14
    Анемона   Пожаловаться

    куда уходить строительной отраслИ, застройщики которыЕ давно работают, строительныЕ базы, застройщики не СмогуТ заниматься. Про моржей и запятые лучше промолчу...

  • 25 мая 2018 г., 11:25
    intervision   Пожаловаться

    Есть понятие хотелки продаванов и есть понятие готовность выложить деньги у покупателей. Так вот никогда еще разрыв не был таким большим. А то что продаваны и застройщики по старой памяти пытаются продавать по докризисным ценам. Чтож, никто им не запрещает, только стоят новостройки нераспроданными почему то. Не понимают они что без улучшения экономики инфраструктуры и социальной составляющей не будет дальнейшего спроса. Без инфраструктуры и работы город теряет привлекательность - сюда тока бичи и гастеры едут, а они никогда не купят жилье. Вообще город гасытился жильем пора строить инфраструктуру и реальные рабместа чтобы потом опять строить жилье. Рынок сам подскажет

  • Застройки квартала не будет, значит. Продолжаем жить в грязи и в помойках

  • 25 мая 2018 г., 11:59
    qbik   Пожаловаться

    Правительство в своем репертуаре. Сами создают проблему, потом с нею борется. Например, закрытие-открытие улицы Кирова.

  • 25 мая 2018 г., 12:21
    Bukmop   Пожаловаться

    зачем здесь покупать жилье когда за те же деньги можно купить в Москве или Питере

  • 25 мая 2018 г., 12:41
    yimo86   Пожаловаться

    че панику сроите, чтоб не помереть все застройщики будут искать разные выходы, кто то будет сливаться с другими в огромные компании, кто то продаст свой бизнес и займется другим, тут паника вся больше у самих застройщиков, поскольку изменения в закон ставят их в жесткие рамки

    • 25 мая 2018 г., 12:46
      БМП-1   Пожаловаться

      yimo86, А смысл сливаться в одну компанию? Один дом втроем строить?

      • 25 мая 2018 г., 16:00
        yimo86   Пожаловаться

        БМП-1, потому что мелкие фирмы не смогу выдержать требования закона!!! поэтому застройщикам придется сливаться в одну большую фирму, чтобы активизировать свои возможности, но при этом оставить стоимость на квартиры в более приемлемой рынку цене, потому что никто не будет брать квартиры с космическими ценами

        • 25 мая 2018 г., 20:50
          БМП-1   Пожаловаться

          yimo86, Никто сливаться не будет. А так тупой закон благодаря Путину. Есть фирмы у которых по 10 000 рабочих и они должны будут в течение двух лет строить один дом, идиотизм. Хорошо хоть этого идиота Меня убрали с министров. Сколько народу по России лишатся работы. Этот закон гвоздь в крышку гроба жилищного строительства.

  • 25 мая 2018 г., 12:41
    Raulmadrid   Пожаловаться

    Три моржа сидели вечерком у окна

  • Автор наивная женщина. Прошли 90-е, когда жилье была совсем дешевой а миграция в город из северов была огромной, целые крупные рабочие поселки закрывались и почти все покупали жилье в Якутске, сейчас рынок насытился жильем, миграция в город почти остановилась, идет отток населения из Якутска в другие регионы и даже зарубежом, нет достойной работы, сельское хозяйство в кризисе потихоньку возрождается вот и цены не могут поднятся, если даже поднимут цены все равно будут вынуждены снижать. 

    Это уже начало многолетнего тренда.

  • 25 мая 2018 г., 13:38
    dver   Пожаловаться

    Тут построенные квартиры продать не могут, подорожают ...ага

  • 25 мая 2018 г., 14:00
    Semyon_Vasilyev   Пожаловаться

    поправку надо внести в этот закон: застройщик не имеет права строить жилой дом в случае, если в шаговой доступности нет общеобразовательного учреждения (школа/детсад) с учетом количества мест в смену. Если в квартале 15 тыс. человек, и всего две школы или одна, и 3 детсада, и они переполнены, то застройщик за свой счет, за счет привлечения средств инвесторов, с участием бюджетов всех уровней, обязан построить такое учреждение. Если застройщик не согласен на такие условия, то и разрешение не получает. Только тогда жилые кварталы не будут превращаться в муравейники. И до сих пор мне непонятно, разве в архитектуре не сидят и не понимают этого? Разве не открывают нормативы по застройке (нормативы по градостроительному проектированию) где четко указаны соотношения численности жителей и количества мест в школах и детсадах.

    и по теме: крупные застройщики запроектируют комплекс на 1000-2000 квартир как единое целое здание (ансамбль), с учетом этапов, и вуаля, разрешения одно, а количество квартир как и прежде, они останутся, отсеются мелкие компании, имхо.

    • 25 мая 2018 г., 14:36
      Z201167   Пожаловаться

      Semyon_Vasilyev, вы правы.и вообще застройщиков надо гонять.качество строительства очень низкое.а цены высокие.почему?потому что все монополизировано.

  • 25 мая 2018 г., 14:37
    Z201167   Пожаловаться

    Цены будут падать.ктотподнимет тот и упадет у небытие. И хрен с ним. Не жалко

  • 25 мая 2018 г., 14:37
    CoD2017   Пожаловаться

    Хм, на самом деле выход давно найден - строить апартаменты, то бишь нежилые помещения по документам, но которые полностью оборудованы под проживание.  На самом деле, такая практика устроит всех, поскольку единственное неудобство - невозможность регистрации там (прописки), но это вполне преодолимое препятствие. 

  • 25 мая 2018 г., 14:41
    Табита_   Пожаловаться

    Закон приняли типа для защиты дольщиков, то бишь граждан. Сидят довольные - о народе позаботились. А народ в отсутствие выбора застройщиков ломанется в жилищные кооперативы, которые законом не запрещены. Опять появится всякие "Строим вместе" и т.д. И количество обманутых лохов не уменьшится, а увеличится.

  • 25 мая 2018 г., 15:26
    pavelm10   Пожаловаться

     - снижения качества строительных услуг в условиях снижения конкуренции;

    - Увеличение себестоимости квадратного метра жилья. 

  • Да ничего не изменится в ближайшие годы: все застройщики давно позаботились о получении как можно больше разрешений. Все спокойно будут по-старинке достраивать свои объекты и как раньше заключать договоры долевого участия в строительстве. И все дела: невводы объектов в срок, суды, скандалы.

    Эскроу-счета банки тоже не разбегутся открывать, им они тоже не сдались.

    Новостроек, муравейников стране на ближайшие 20 лет с лихвой хватит.

  • 25 мая 2018 г., 17:51
    Raulmadrid   Пожаловаться

    Ждали моржих

  • 25 мая 2018 г., 18:09
    muuvy   Пожаловаться

    да нифига он не подорожает) а может даже упадет ) так цену устанавливают покупатели, будет у людей деньги и кредиты, будут брать, нет так нет) будут например массовые сокращения, цены на недвижимость мигом  рухнут мало не покажется) мне кажется стройка итак  ели на волоске держится, чето замедлились все ребята...вон даже от асфальтирования дорог на 203 в этом году отказались)

  • 25 мая 2018 г., 23:03
    Serik_14   Пожаловаться

    На вторичке тоже продажи вяло-текучи идут. Предложений масса, т.к. многие хотят уехать из Якутска в другие регионы. У меня соседи еле как 4-комн КПД район пл. Победы за 3,5 ляма продали

  • 25 мая 2018 г., 23:45
    yakut_urbanist   Пожаловаться

    В ближайшие 1,5-2 года цены полагаем не поменяются. Но потом будет пропасть между спросом и предложением - предложений от застройщиков станет кратно меньше, а спрос будет на том же уровне что и сейчас.

     

    Главное чтобы город муравейниками 16 этажными меньше стали застраивать, особенно центр, где итак камню упасть негде.

  • 26 мая 2018 г., 00:35
    Leo990   Пожаловаться

    Для застройщиков  "не руби сук где сидишь" слишком много обманутых  дольщиков стало, вот и закон приняли чтоб поубавить аппетиты застройщиков которые растут как грибы после дождя

  • 26 мая 2018 г., 09:05
    БМП-1   Пожаловаться

    В общем в угоду банкам и снятия ответственности с себя за дольщиков Путин забил гвоздь в жилищное строительство РФ. Сейчас сколько фирм закроется, безработица, налогов поступать не будет. Между прочим один рубль вложенный в строительство порождает по цепочке 5 рублей в других отраслях промышленности. Так то когда рушили лицензионную систему и создавали говнянские СРО (вошь на шее строителей) говорили что это для защиты дольщиков. А на практике высосали из строителей миллиарды рублей неизвестно куда. Вот пускай бы из страховых средств СРО и решали проблему. Равно еще ведь при начале строительства заставляют же страховать строительство вот может и за эти средства решать надо? Ну нет же у нас спекулянтов не трогают а гробят тех кто создает худо бедно материальные ценности и работает руками.

  • 27 мая 2018 г., 20:36
    kuznec495   Пожаловаться

    Это обычное, традиционное лоббирование интересов прихвостней у власти. Народу это выльется во второй горб. Приватизация, перестройка и т.д. Как начинается стабилизация, надо реформировать, что бы жизнь медом не казалась.

  • 28 мая 2018 г., 01:50
    KaIZerFIsh   Пожаловаться

    На дорогие квартиры как-будто у всех деньги есть. Просто все сократится в несколько раз. Меньше покупают - меньше стоят. Сами застройщики не хотят повышать качество, поэтому тоску нагоняют.

     

    Щас народ не понимает, что их отчасти обманывают красивыми картинками, пока дом не построили. А когда построят, выходит: ожидание - реальность.

     

    Сам построй, сам введи в эксплуатацию и жди когда купят))) Цену не заломить, т.к. у народа денег мало, да еще проценты по кредиту надо платить.

     

    Вот братья-армяне как будут строить не понятно))) Покупателей не кинуть, халявных денег покупателей не привлечь. Во, дела...

Чтобы оставить комментарий, вам нужно авторизоваться
с помощью аккаунта в соц.сети
Включите премодерацию комментариев
Все комментарии к этому посту будут опубликованы только после вашего подтверждения. Подробнее о премодерации