home
community-header

                    
                    
Бесправные владельцы коттеджей, или Баня из кирпича
OSP 28 октября 2009 г., 23:14 в Недвижимость 1332

Иногда у хозяев, купивших дом в организованном поселке, возникает желание построить на участке баньку, беседку или небольшой сарайчик для хранения садового инвентаря. Но имеют ли они на это право? Не обернется ли самоуправство конфликтом с представителями управляющей компании? Как все же быть владельцам загородных домов, которые желают на собственном участке возвести дополнительную постройку?

Кто во что горазд

Управленцы народ наблюдательный и в один голос отмечают, что чаще всего фантазия владельцев домов класса эконом в загородных поселках дальше чем на бани, гаражи, летние кухни, скамейки с навесом, песочницы, колодцы и качели не распространяется.

«В поселках элитного и бизнес-класса частенько нанимают рабочих для строительства беседки для барбекю, фонтана, а то и отдельного здания для бассейна, – делится впечатлениями Виктор Сюков, заместитель генерального директора компании «Аллтек Девелопмент. – А в случае, если позволяет площадь имеющегося участка, обустраиваются теннисные корты, спортивные и игровые уголки для детей, отдельные дома для обслуживающего персонала».

«Большой популярностью пользуется организация зимних садов, – говорит о своих наблюдениях Алексей Коротких, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate. – Поскольку выращивание многих редких растений в условиях открытого грунта в России практически невозможно, то приходится обустраивать зимний сад. И если фантазии или средств на отдельное здание не хватает, то делается пристройка со стеклянной крышей к коттеджу или особняку. Владельцы таких садов – прирожденные эстеты, любители всякой заморской зелени. Поэтому на размеры зимних садов не скупятся. Иные "плантации" достигают 300 кв. м. общей площади».

Закон не дышло?

«Новая постройка будет законной, если хозяин домовладения имеет земельный участок в собственности без каких-либо ограничений по строительству, – объясняет Алексей Артемьев, руководитель отдела загородной недвижимости компании «Калинка-Риэлти». – Главное – соблюдать все нормы и положения СНИПов, выдерживать необходимую дистанцию между постройками, соседским забором, поселковой дорогой, что разрешено общими правилами. Но если собственник коттеджа и земли покупал участок с домом в организованном поселке с подрядом на строительство, то на любые «новостройки» даже на собственном участке могут быть наложены архитектурные ограничения».

И в самом деле, в Резиденции Бенилюкс на открытых (нелесных) участках запрещено возводить деревянные строения, дабы они не портили общий архитектурный облик поселка. Так что, если житель Резиденций захочет построить баню из оцилиндрованного бревна рядом с кирпичным домом, то как минимум его обяжут сделать ее из кирпича или бетона. При этом фасад нового строения нужно выполнить в стилистике поселковых домов. Был даже конкретный случай, когда житель поселка, построив деревянную баню, был вынужден обложить фасад отделочным камнем в стиле остальных домов.

Есть и более лояльные к вкусам жителей поселковые власти. К примеру, в поселке Графские Пруды управляющая компания старается учесть пожелания клиентов и будущих жителей, традиции возведения бань из дерева и беседок и дает согласие на возведение таких построек., которые просят разместить на приватной, скрытой от посторонних глаз части участка.

Есть и другие ограничения: от границы соседнего участка до жилого дома должно быть не менее 3 метров. А согласно санитарным и противопожарным нормам, расстояние между домами должно быть от 6 до 15 метров. Для обеспечения противопожарных мер расстояние между баней и соседним домом должно быть не менее 8 метров.

«Чтобы не нарушать единого архитектурного облика, – замечает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, – в большинстве организованных поселков разрешено возведение только некапитальных сооружений, таких как беседки или перголы. Причем любой вопрос, даже строительства крытой скамейки, до мелочей оговаривается как в договоре, так и в своде правил (меморандуме) поселка».

Надо заметить, что меморандумы (хорошо хоть не кондуиты) активно используются в таких поселках, как Довиль по Минскому направлению (поселок премиум-класса!), в поселке таунхаусов Полянка Де Люкс по Рублево-Успенскому направлению, наконец, в поселке эконом-класса Мечта, что по Ленинградскому направлению.

Только соблюдение данных правил – дело добровольное. Если человек купил землю и дом на ней в собственность, все-таки он имеет право на их обустройство, подтверждает Александр Богданов, начальник юридического отдела компании «Велес Капитал Девелопмент». «Мне кажется, в подобных случаях речь в первую очередь должна идти не о собственнике домовладения, а о собственнике земельного участка. В соответствии со ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов», – рассказывает эксперт.

Так что, по словам юристов, владельцу домовладения практически ничто не мешает возвести, к примеру, глухой забор 3-метровой высоты, срубить домик для отдыха гостей или прислуги. Другое дело – порядочность покупателя, а также его желание или нежелание ссориться с непосредственными соседями или жителями поселка, где чаще всего образовано товарищество собственников, собранием которого регулируются внутренние правила проживания.

«Тем не менее, прежде чем начать строительство дополнительных пристроек, – объясняет Виктор Сюков, – владелец земли должен получить специальное разрешение на их возведение. План расположения пристройки, а также эскиз проекта баньки или бассейна все равно должен пройти согласование у архитектора района, который в свое время утверждал генплан поселка, и у управляющей компании, а также должны быть получены технические условия на подключение к инженерным коммуникациям поселка».

Наказать или наградить?

Сплошь и рядом возникают ситуации, когда владелец территории, даже подписав соответствующий договор или меморандум, все-таки решается на несанкционированные работы. Если предупреждения не возымели действия, руководство поселка в лице коменданта все равно найдет способ остановить стройку. Например, путем препятствия проезду техники для проведения работ на объекте. Случаи, когда охрана на въезде поселка получает приказ не пропускать машины со стройматериалами, периодически происходят. Правда, в их большинстве причиной «злостного» нарушения является скорее не злой умысел землевладельца, а невнимательное ознакомление с договором.

Хотя Алексей Артемьев в этом вопросе более категоричен: «Если постройка возведена незаконно на земле, где существуют ограничения по строительству, то по нормам СНИПов наказание одно – снос». На деле же чаще всего все ограничивается устным недовольством администрации и соседей. Размер штрафа при этом «рассчитывается» на основании договора по предоставлению коммунальных, эксплуатационных и иных услуг, связанных с проживанием на территории поселка (ст. 330 ГК РФ), уточняет Мария Литинецкая.

Могут быть, конечно, и другие наказания. Если дополнительная постройка возведена в обход внутренних правил, то поселковые власти могут решиться на отключения газа, электричества или каких-либо других коммуникаций.

Любое самоуправство застройщик может хоть как-то контролировать на стадии первичной продажи, когда дом еще строится, не введен в эксплуатацию и т. д. Для этого есть рычаги воздействия, связанные с отказом в выдаче правоустанавливающих документов, подключения к коммуникациям и пр. Если же дом продан, все документы о собственности получены, коммуникации подключены, то тут бороться с нарушителем спокойствия уже трудновато.

Разрешите строить

По мнению Марии Литинецкой, чтобы сохранить лицо и уважение соседей и руководства поселка, благоразумно все же согласовать архитектурный проект и проектную документацию, а также местоположение будущего бассейна или оранжереи с главным архитектором и администрацией, либо на стадии строительства поселка – с непосредственным инвестором. Помимо документов потребуется согласовать сроки проведения строительства, дать возможность специалистам контролировать строительные работы.

Другой вопрос, в поселках каких ценовых сегментов легче договориться о новой баньке? Алексей Артемьев уверен, что такого деления не существует в принципе. Все зависит от политики застройщика при первичной продаже, а также силы влияния ТСЖ поселка. Так что владельцы домов имеют право строить объекты в поселке любой ценовой категории. Хотя в элитных поселках, где соблюдение единого архитектурного стиля является важным, покупатели подписываются под соблюдением свода правил. «Наибольшей свободой разве что обладают только владельцы собственных участков, естественно, вне организованных поселков», – резюмирует Виктор Сюков.

https://nedv.ykt.ru/index.php?razdel_id=12&show_menu=81&podmenu_id=936&browser=browser3

Избранное
Чтобы оставить комментарий, вам нужно авторизоваться или зарегистрироваться
Включите премодерацию комментариев
Все комментарии к этому посту будут опубликованы только после вашего подтверждения. Подробнее о премодерации
Обратная связь